Jak podat daňové přiznání z pronájmu bytu — praktický návod

Pronajímáte byt a nevíte, jak správně podat daňové přiznání? V tomto článku vás provedeme celým procesem krok za krokem — od zjištění, zda vůbec musíte přiznání podat, přes vyplnění formuláře až po odevzdání. Ukážeme si obě varianty výdajů na konkrétním příkladu s nájmem 15 000 Kč měsíčně.

Kdo musí podat daňové přiznání z pronájmu

Daňové přiznání z příjmů z pronájmu musíte podat, pokud:

• Jste zaměstnanec a vaše roční příjmy mimo zaměstnání (tedy i z pronájmu) přesáhly 20 000 Kč.
• Nejste zaměstnanec (OSVČ, důchodce, student) a vaše celkové příjmy přesáhly 50 000 Kč ročně.
• Máte daňovou ztrátu z pronájmu, kterou chcete uplatnit v dalších letech.

Termíny podání v roce 2026

Daňové přiznání za rok 2025 se podává v následujících termínech:

Krok za krokem: jak vyplnit přiznání

Příjmy z pronájmu se vyplňují do Přílohy č. 2 daňového přiznání k dani z příjmů fyzických osob. Zde je postup:

Krok 1: Připravte si podklady

• Nájemní smlouva (pro kontrolu příjmů)
• Přehled přijatých nájmů za rok (výpisy z účtu)
• U skutečných výdajů: doklady o nákladech (faktury, výpisy úroků z banky, potvrzení SVJ)
• Potvrzení o zdanitelných příjmech od zaměstnavatele (pokud jste zaměstnanec)

Krok 2: Vyplňte Přílohu č. 2 (§9)

V Příloze č. 2 vyplníte:

1. Řádek 201 — celkový příjem z pronájmu za rok (součet všech nájmů)
2. Řádek 202 — výdaje (buď paušální 30 %, nebo součet skutečných výdajů)
3. Řádek 203 — rozdíl (příjmy minus výdaje = dílčí základ daně z §9)

Krok 3: Přeneste do hlavního formuláře

Výsledek z Přílohy č. 2 (řádek 203) přenesete do řádku 39 hlavního formuláře přiznání. Spolu s případnými příjmy ze zaměstnání (řádek 31) tvoří celkový základ daně.

Krok 4: Uplatněte slevy a odečty

• Sleva na poplatníka — 30 840 Kč (automaticky)
• Sleva na manželku/manžela — 24 840 Kč (pokud má příjem do 68 000 Kč)
• Odpočet DIP/penzijko — až 48 000 Kč ročně (snižuje základ daně)
• Odpočet úroků z hypotéky na vlastní bydlení — pokud bydlíte v jiné nemovitosti

Krok 5: Spočítejte a zaplaťte daň

Ze základu daně (po odpočtech) se vypočte daň sazbou 15 % (resp. 23 % z části přesahující cca 1,76 mil. Kč). Od daně odečtete slevy a výsledkem je daň k zaplacení. Daň je splatná ve stejném termínu jako přiznání.

Příklad: pronájem 15 000 Kč/měsíc

Podívejme se na konkrétní příklad. Pronajímáte byt za 15 000 Kč měsíčně (roční příjem 180 000 Kč). Porovnáme obě metody výdajů:

* Skutečné výdaje zahrnují: odpisy nemovitosti (76 500 Kč — kupní cena 4 mil. Kč, z toho cena stavby 3 mil. Kč po odečtení pozemku, 2.+ rok rovnoměrných odpisů 3,4 %), úroky z hypotéky (20 000 Kč), fond oprav a pojištění (18 000 Kč), daň z nemovitosti (2 000 Kč) a drobné opravy (6 500 Kč).

Paušální výdaje 30 % — jak vyplnit

Paušální výdaje jsou nejjednodušší varianta. Do Přílohy č. 2 vyplníte:

1. Řádek 201: celkový příjem z pronájmu
2. Řádek 202: příjem × 0,30 (max. 600 000 Kč)
3. Zaškrtněte políčko „uplatňuji výdaje procentem z příjmů"

Nemusíte dokládat žádné faktury ani vést evidenci výdajů. Stačí evidence příjmů (výpisy z účtu, nájemní smlouva).

Skutečné výdaje — co lze zahrnout

Pokud se rozhodnete pro skutečné výdaje, můžete odečíst tyto náklady:

7 častých chyb při podání přiznání

1. Zahrnutí záloh na služby do příjmů — zálohy na energie, vodu a teplo, které přeúčtováváte nájemníkovi, nejsou váš příjem. Do přiznání patří pouze čistý nájem.
2. Chybné odpisy nemovitosti — častá chyba je odepisování celé kupní ceny včetně pozemku. Pozemek se neodepisuje. Musíte oddělit cenu stavby a pozemku (typicky 70–80 % stavba, 20–30 % pozemek).
3. Dvojí uplatnění úroků z hypotéky — úroky z hypotéky nelze současně uplatnit jako výdaj k pronájmu (§9) a jako nezdanitelnou část základu daně na vlastní bydlení (§15). Musíte si vybrat.
4. Zapomenutý příjem z krátkodobého pronájmu — příjmy z Airbnb, Booking a podobných platforem jsou také zdanitelné. Navíc je platforma od roku 2023 hlásí finančnímu úřadu (směrnice DAC7).
5. Kombinace paušálu a skutečných výdajů — pokud pronajímáte více nemovitostí, musíte u všech zvolit stejnou metodu. Nelze u jednoho bytu paušál a u druhého skutečné výdaje.
6. Opomenutí záloh na daň — pokud vaše daň přesáhne 30 000 Kč ročně, musíte platit zálohy. Nad 30 000 Kč pololetně, nad 150 000 Kč čtvrtletně.
7. Nevedení evidence u skutečných výdajů — uchovávejte všechny doklady minimálně 3 roky po podání přiznání. Finanční úřad může provést kontrolu a vyžádat si doklady kdykoliv v této lhůtě.

Kde podat přiznání

• Online přes EPO (adisspr.mfcr.cz) — interaktivní formulář, průběžná kontrola chyb, automatické výpočty. Nejpohodlnější varianta.
• Přes datovou schránku — vyplníte v EPO a odešlete datovkou. Termín 2. května.
• Osobně na finančním úřadě — příslušný FÚ podle trvalého bydliště.
• Poštou — doporučeně na příslušný FÚ. Rozhoduje datum podání na poště.