Kalkulačka investice do nemovitosti

Spočítejte si návratnost vaší investice

Základní údaje
Kč
Celková kupní cena včetně poplatků
Kč
Čistý nájem bez energií a služeb
Kč
LTV?: 80% · Zbytek hypotéka
Rychlé nastavení Volitelné
%
%
Z ročního nájmu
Předvyplněné hodnoty jsou typické pro ČR. Pro přesnější výpočet použijte detailní analýzu.

Zadejte údaje o nemovitosti

Vyplňte formulář a klikněte na Vypočítat pro analýzu investice

Často kladené dotazy

Jak vyplnit kalkulačku

Zadejte celkovou kupní cenu nemovitosti včetně všech poplatků spojených s koupí (provize realitky, daň z nabytí, právní služby). Pokud kupujete byt za 3 000 000 Kč a provize je 100 000 Kč, zadejte 3 100 000 Kč.

Prohlédněte si podobné nemovitosti v okolí na Sreality.cz nebo Bezrealitky.cz. Zadávejte nájem BEZ poplatků za energie a služby - ty platí nájemník zvlášť. Pokud nemáte přesnou představu, počítejte raději konzervativně.

V rychlém výpočtu zadáváte náklady jako procento z ročního nájmu. Typicky se pohybují mezi 20-35%. Zahrnují daň z nemovitosti, pojištění, fond oprav (SVJ), údržbu a rezervu na opravy. Pro přesnější výpočet použijte detailní analýzu, kde zadáte každou položku zvlášť.

Co znamenají výsledky

ROI (Return on Investment) ukazuje procentuální výnos z vašeho vloženého kapitálu. V českých podmínkách je hrubý výnos (gross yield) typicky 3–5 % v Praze, 4–6 % v regionech. S hypotékou (finanční pákou) může být ROI na vlastní kapitál vyšší. ROI zahrnuje cash flow po odečtení všech nákladů, splátky hypotéky a daně. Při porovnávání s jinými investicemi zvažte i růst hodnoty nemovitosti.

Cash Flow je skutečný peněžní tok - kolik peněz vám měsíčně zůstane (nebo chybí) po zaplacení všech nákladů. Záporný cash flow není nutně špatný - pokud máte vysokou hypotéku, doplácíte, ale budujete majetek. Důležité je, zda si to můžete dovolit.

Návratnost ukazuje, za jak dlouho se vám vrátí vložený kapitál z čistého zisku. V ČR je typická návratnost 15-25 let. Kratší je lepší, ale nezapomeňte, že po splacení hypotéky bude cash flow výrazně vyšší.

Cap Rate (Capitalization Rate) je poměr čistého provozního příjmu (NOI) k tržní hodnotě nemovitosti. Nepočítá s financováním - slouží k porovnání různých nemovitostí nezávisle na způsobu koupě. V ČR je typický Cap Rate 4-6%. Vzorec: NOI / Cena nemovitosti × 100.

LTV (Loan to Value) je poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti. Při LTV 80% financujete 80% ceny hypotékou a 20% vlastními zdroji. České banky typicky požadují LTV max. 80-90%. Vyšší LTV znamená vyšší finanční páku, ale i vyšší riziko a měsíční splátky.

Investice do nemovitostí

Záleží na poměru nájmu k ceně a výši úroku. Hypotéka umožňuje „finanční páku" — s menším kapitálem kontrolujete větší majetek. Při aktuálních sazbách (4,5–5,5 % v roce 2025) bývá cash flow u investičních bytů v ČR mírně záporný nebo kolem nuly. Investice se vyplatí, pokud počítáte i s růstem hodnoty nemovitosti a máte finanční rezervu na doplatky (min. 6 měsíců splátek). Banky obvykle požadují LTV max 80–90 %.

Paušální výdaje (30%): Jednoduché, nemusíte nic dokládat. Výhodné při nízkých nákladech.
Skutečné výdaje: Můžete uplatnit odpisy, úroky z hypotéky, opravy. Výhodné při vysoké hypotéce.
Detailní analýza vám ukáže, která varianta je pro vás výhodnější.

Odpisy snižují daňový základ - odepisujete hodnotu budovy po dobu její životnosti. Obytné budovy (odpisová skupina 5) se odepisují 30 let, neobytné (skupina 6) 50 let. Rovnoměrný odpis: 1. rok 1,4 %, další roky 3,4 % z pořizovací ceny. Zrychlený odpis: vyšší odpisy na začátku. Pozemek se neodepisuje — odepisuje se pouze stavba (typicky 75–85 % celkové ceny). Metodu odpisu nelze po zahájení měnit.