Daň z prodeje nemovitosti 2026: kdy platíte a kdy ne
Prodáváte byt nebo dům? Než podepíšete smlouvu, zjistěte, jestli budete platit daň z příjmů z prodeje. Mnoho lidí si plete daň z prodeje se zrušenou daní z nabytí (4 %). V tomto článku vysvětlíme, kdy je prodej osvobozen, jak spočítat daň a co si můžete odečíst.
Kdy je prodej osvobozen od daně
Existují dvě hlavní podmínky, při jejichž splnění neplatíte z prodeje nic:
1. Časový test — bydliště (2 roky)
Pokud jste v nemovitosti měli bydliště alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem, je příjem z prodeje osvobozen od daně. Stačí faktické bydlení, trvalé bydliště nemusí být podmínkou (ale je nejlepším důkazem).
2. Časový test — vlastnictví (5 nebo 10 let)
U nemovitostí, kde jste nebydleli (investiční byt, chata):
| Datum nabytí nemovitosti | Požadovaná doba vlastnictví |
|---|---|
| Před 1. 1. 2021 | 5 let (původní kratší lhůta) |
| Od 1. 1. 2021 a později | 10 let (prodlouženo zákonem č. 386/2020 Sb.) |
3. Bytová potřeba (výjimka)
I bez splnění časového testu je prodej osvobozen, pokud celý výtěžek použijete na pořízení nového bydlení (bytová potřeba) do konce zdaňovacího období následujícího po roce prodeje (prodej v 2025 → reinvestice do konce 2026). Musíte to oznámit správci daně do lhůty pro podání daňového přiznání.
Jak se počítá daň z prodeje
Pokud prodej není osvobozen, platíte daň z příjmů z rozdílu (zisk = prodejní cena − pořizovací cena − uznatelné výdaje).
| Sazba | Podmínka |
|---|---|
| 15 % | Základ daně do ~1,76 mil. Kč/rok (2026) |
| 23 % | Část základu nad ~1,76 mil. Kč/rok (2026) |
Příklad výpočtu
| Položka | Částka |
|---|---|
| Prodejní cena | 5 500 000 Kč |
| Pořizovací cena (2022) | −4 200 000 Kč |
| Rekonstrukce (doložená fakturami) | −350 000 Kč |
| Provize RK | −165 000 Kč |
| Právní služby, odhad | −25 000 Kč |
| Základ daně (zisk) | 760 000 Kč |
| Daň (15 %) | 114 000 Kč |
Co si můžete odečíst (uznatelné výdaje)
- Pořizovací cena — kupní cena z kupní smlouvy
- Provize realitní kanceláři — při prodeji
- Rekonstrukce a technické zhodnocení — doložené fakturami
- Znalecký posudek — pokud byl nutný
- Právní služby — kupní smlouva, advokátní úschova
- Daň z nemovitosti — zaplacená za dobu vlastnictví
- Náklady na inzerci — při prodeji
- Zůstatková cena odpisů — pokud jste byt odepisovali při pronájmu
Speciální situace
Dědictví
U zděděné nemovitosti se do časového testu počítá doba vlastnictví zůstavitele (zemřelého). Pokud babička vlastnila byt 30 let, můžete ho prodat okamžitě bez daně.
Darování
U darované nemovitosti se nepřičítá doba vlastnictví dárce. Časový test začíná běžet až od data nabytí (zápis do katastru). Ale pořizovací cena se přebírá od dárce — pokud dárce nemovitost koupil za 1 mil. Kč, i pro vás je pořizovací cena 1 mil. Kč.
Prodej podílu (SVJ)
Prodej spoluvlastnického podílu na nemovitosti podléhá stejným pravidlům. Každý spoluvlastník posuzuje osvobození individuálně.
Jak a kdy podat daňové přiznání
- Termín — do 1. dubna následujícího roku (papírově), do 1. května (elektronicky), do 1. července (s daňovým poradcem).
- Formulář — přiznání k dani z příjmů FO, příloha č. 2 (§10 — ostatní příjmy).
- Osvobozený příjem nad 5 mil. Kč — i osvobozený příjem musíte nahlásit finančnímu úřadu, pokud přesáhne 5 000 000 Kč (oznámení o osvobozených příjmech).
Kolik z prodeje zaplatíte na dani?
Zadejte prodejní a pořizovací cenu — kalkulačka vám spočítá čistý zisk a daňovou povinnost.
Spustit ROI kalkulačkuČasté dotazy
Kdy je prodej nemovitosti osvobozen od daně?
Pokud jste v nemovitosti bydleli alespoň 2 roky (bydliště), prodej je osvobozen od daně z příjmů. U nemovitosti, kde jste nebydleli (investiční byt), je třeba vlastnit ji alespoň 10 let (pro nemovitosti nabyté od roku 2021). Pro starší nemovitosti (nabyté před 2021) stačí 5 let.
Kolik činí daň z prodeje nemovitosti?
Daň je 15 % ze zisku (prodejní cena minus pořizovací cena minus uznatelné výdaje). U vyšších příjmů (nad ~1,76 mil. Kč ročního základu daně v roce 2026) se uplatní sazba 23 %. Daň z nabytí nemovitosti (4 %) byla zrušena v roce 2020.
Co si můžu odečíst od základu daně při prodeji?
Pořizovací cenu nemovitosti, provizi realitní kanceláři, právní služby, náklady na rekonstrukci a technické zhodnocení, znalecký posudek, daň z nemovitosti za dobu vlastnictví a náklady na inzerci.
Musím platit daň, pokud peníze použiji na koupi jiného bydlení?
Ano, ale existuje osvobození pro „bytovou potřebu". Pokud celý výtěžek z prodeje použijete na pořízení nového bydlení do konce zdaňovacího období následujícího po roce prodeje, je příjem osvobozen — i když nesplníte časový test. Musíte to ale oznámit správci daně do lhůty pro podání daňového přiznání.