Regulace Airbnb a eTurista 2026: co musí hostitelé splnit

Publikováno: 19. 2. 2026 | Autor: Nemovitostní kalkulačka

Krátkodobé pronájmy přes Airbnb a Booking jsou v Česku stále populárnější — a stále více regulované. Od roku 2025 funguje celostátní systém eTurista, který mění pravidla hry pro všechny hostitele. Co musíte splnit, abyste pronajímali legálně?

EU nařízení o krátkodobých pronájmech

V roce 2024 přijala EU nařízení 2024/1028, které od 20. května 2026 ukládá platformám (Airbnb, Booking) povinnost sdílet data s členskými státy, kontrolovat registrační čísla hostitelů a odstraňovat inzeráty bez registrace. Obce získají pravomoc omezit počet dní pronájmu, stanovit zóny s přísnějšími pravidly a určit minimální požadavky na ubytování.

Praha zvažuje limit 60 dní/rok. Pokud zastupitelstvo schválí omezení na 60 nocí za rok pro jeden byt, krátkodobý pronájem v centru Prahy ztratí značnou část výnosové výhody oproti dlouhodobému pronájmu.

Systém eTurista

eTurista je celostátní digitální evidence hostů, která postupně nahrazuje staré papírové knihy hostů. Systém provozuje CzechTourism a je napojený na obecní úřady i cizineckou policii. Novela zákona o cestovním ruchu prošla prvním čtením — povinná registrace se očekává v průběhu roku 2026.

Co eTurista bude vyžadovat

Registrace ubytovatele — každý, kdo poskytuje ubytování (i přes Airbnb), se bude muset registrovat v systému eTurista a uvádět registrační číslo u nabídek.
Hlášení hostů — do 24 hodin od příjezdu nahlásit údaje o každém hostovi (jméno, datum narození, číslo dokladu, doba pobytu).
Odvod poplatku z pobytu — systém automaticky vypočítá poplatek a vy ho odvádíte obci.
Cizinci — u zahraničních hostů hlásí eTurista automaticky cizinecké policii.

Pozor: I když povinná registrace v eTurista ještě nenabyla účinnosti (očekává se polovina 2026), povinnost hlásit hosty a odvádět poplatek z pobytu platí již dnes podle stávajících obecních vyhlášek. Doporučujeme registraci neodkládat.

Poplatek z pobytu

Obce mohou vybírat poplatek z pobytu — max. 50 Kč za osobu a noc. Poplatek vybíráte od hosta a odvádíte obci (typicky čtvrtletně přes eTuristu).

Město	Poplatek za osobu/noc
Praha	50 Kč
Brno	40 Kč
Český Krumlov	50 Kč
Karlovy Vary	50 Kč
Menší obce	0–50 Kč (stanovuje obec)

Tip: Děti do 18 let, osoby ZTP/P a studenti jsou od poplatku osvobozeni. Kompletní seznam výjimek najdete v obecně závazné vyhlášce příslušné obce.

Daňový režim Airbnb

Klíčová otázka: je váš Airbnb příjem nájem (§9) nebo podnikání (§7)? Rozdíl je zásadní.

Kritérium	Nájem (§9)	Podnikání (§7)
Typ pronájmu	Dlouhodobý, bez služeb	Krátkodobý, s doplňkovými službami
Paušální výdaje	30 %	60 %
Sociální pojištění	Ne	Ano (~29,2 % ze zisku)
Zdravotní pojištění	Ne	Ano (~13,5 % ze zisku)
Živnostenský list	Ne	Ano (volná živnost)

Finanční úřad posuzuje realitu, ne formu. Pokud poskytujete úklid, ložní prádlo, klíčenku a komunikujete s hosty — jde o ubytovací službu (podnikání), i když smlouvu nazvete „nájemní". U Airbnb finanční úřady zpravidla klasifikují příjem jako §7 (podnikání).

DAC7 — platformy hlásí vaše příjmy

Od 1. ledna 2023 platí evropská směrnice DAC7, která ukládá digitálním platformám (Airbnb, Booking, Vrbo) povinnost automaticky hlásit příjmy hostitelů finančním úřadům.

Platformy hlásí vaše údaje, pokud:

Vaše příjmy přesáhly 2 000 EUR/rok, NEBO
Uskutečnili jste 30+ transakcí za rok

Data se sdílejí mezi členskými státy EU. Finanční úřad tedy ví o vašich příjmech — a porovnává je s daňovým přiznáním. Skrývání příjmů z krátkodobých pronájmů je prakticky nemožné.

Praktický průvodce pro Airbnb hostitele

Checklist: Co musíte splnit

Registrace v eTurista — na portálu eturista.czechtourism.cz
Živnostenský list — ohlásit volnou živnost „Ubytovací služby" (pokud spadáte pod §7)
Hlášení hostů — každého hosta nahlásit do 24 hodin
Poplatek z pobytu — vybírat a odvádět obci
Daňové přiznání — zahrnout příjmy do DP (§7 nebo §9)
Pojištění nemovitosti — zkontrolovat, zda pokrývá krátkodobé pronájmy
Souhlas SVJ — ověřit stanovy SVJ (některá SVJ Airbnb zakazují)

Kolik reálně vyděláte

Krátkodobý pronájem přináší vyšší příjem na noc, ale po odečtení nákladů není vždy výhodnější než dlouhodobý pronájem:

Položka	Dlouhodobý pronájem	Airbnb (Praha)
Hrubý příjem/měsíc	18 000 Kč	35 000 Kč (60% obsazenost)
Poplatky platformě	0 Kč	−1 050 Kč (3 %)
Úklid + prádlo	0 Kč	−6 000 Kč
Spotřební materiál	0 Kč	−2 000 Kč
Správa a komunikace	minimální	−3 000 Kč (nebo vlastní čas)
Poplatek z pobytu	0 Kč	−2 700 Kč
Sociální + zdravotní (§7)	0 Kč	~−4 300 Kč
Čistý příjem	~15 500 Kč	~15 950 Kč

Závěr: V Praze se Airbnb vyplatí oproti dlouhodobému pronájmu jen při vysoké obsazenosti (60%+) a efektivní správě. V turisticky atraktivních lokacích (centrum Prahy, Český Krumlov) je rozdíl větší. V regionech se většinou vyplatí dlouhodobý pronájem.

Spočítejte si výnosnost pronájmu

Zadejte parametry nemovitosti a porovnejte výnosy z dlouhodobého i krátkodobého pronájmu.

Spustit ROI kalkulačku

Časté dotazy

Co je systém eTurista a musím se registrovat?

eTurista je celostátní digitální systém evidence hostů v ubytovacích zařízeních. Povinná registrace pro poskytovatele krátkodobého ubytování (včetně Airbnb) se očekává od poloviny roku 2026 — legislativa stále prochází schvalováním. Doporučujeme se registrovat dobrovolně již nyní.

Kolik platím za Airbnb hosta obci?

Poplatek z pobytu činí max. 50 Kč/osoba/noc (stanovuje obec). V Praze je to 50 Kč, v Brně 40 Kč, v Českém Krumlově 50 Kč. Poplatek vybíráte od hosta a odvádíte obci.

Jaké daně platím z Airbnb příjmů?

Záleží na klasifikaci. Pokud pronajímáte pravidelně s doplňkovými službami (úklid, ručníky), jde o podnikání (§7) — platíte daň z příjmů + sociální a zdravotní pojištění. U občasného pronájmu bez služeb jde o §9 (nájem) — bez pojištění. Konzultujte s daňovým poradcem.

Co je DAC7 a jak mě ovlivní?

DAC7 je evropská směrnice, podle které platformy (Airbnb, Booking) od roku 2023 automaticky hlásí příjmy hostitelů finančním úřadům. Pokud vaše příjmy překročí 2 000 EUR/rok nebo 30 transakcí, platforma pošle data správci daně. Příjmy tedy nelze „skrýt".