Je lepší kratší nebo delší doba splácení?

Kratší doba splácení znamená vyšší měsíční splátku, ale výrazně nižší celkové úroky. Delší doba naopak sníží splátku, ale celkově zaplatíte mnohem více. Ideální je zvolit kompromis, který neohrozí váš rozpočet. Porovnejte si, zda se vám vyplatí nájem nebo vlastní bydlení .

Jaké jsou aktuální limity ČNB pro hypotéky?

ČNB stanovuje závazný limit LTV (poměr úvěru k hodnotě nemovitosti): max 80 % pro standardní hypotéky, max 90 % pro žadatele do 36 let, a od dubna 2026 max 70 % pro investiční nemovitosti. DSTI (poměr splátek k příjmu) je doporučeno max 45 %. Banky mohou poskytnout výjimky u 5 % nových hypoték.

Jak fungují mimořádné splátky?

Každý rok lze splatit až 25 % zbývající jistiny bez poplatku (obvykle v měsíc před výročím smlouvy). Na konci fixačního období lze splatit libovolnou částku zdarma. Během fixace se účtuje poplatek 0,25 % z částky za každý zbývající rok fixace (max 1 %). Bezplatně lze splatit při úmrtí partnera, závažné nemoci nebo prodeji po 2+ letech.

Jak se liší investiční hypotéka?

Od dubna 2026 platí přísnější pravidla pro investiční nemovitosti (3. a další obytná nemovitost nebo nemovitost k pronájmu): LTV max 70 % (vlastní zdroje min 30 %), DTI max 7. Úrokové sazby jsou zpravidla o 0,3–0,5 % vyšší než u vlastního bydlení.

Hypoteční kalkulačka 2026 — splátka, úroky, amortizace online

Hypoteční kalkulačka

Výpočet měsíční splátky a amortizačního plánu

Základní Detailní

Parametry úvěru

Výše úvěru ?

Kč

Úroková sazba ?

Doba splácení ?

let

Parametry úvěru

Výše úvěru ?

Kč

Úroková sazba ?

Doba splácení ?

let

Dodatečné náklady

Poplatek za zpracování ?

Kč

Odhad nemovitosti ?

Kč

Pojištění schopnosti splácet ?

Kč/měs

Vedení úvěrového účtu ?

Kč/měs

Hodnota nemovitosti ?

Kč

Účel hypotéky ?

Příjem a závazky volitelné

Čistý měsíční příjem ?

Kč/měs

Ostatní měsíční splátky ?

Kč/měs

Mimořádné splátky volitelné

Roční mimořádná splátka ?

Kč/rok

Zadejte údaje o hypotéce

Vyplňte formulář a klikněte na Spočítat splátku

Často kladené dotazy

Splátky a úroky

Výše měsíční splátky závisí na třech faktorech: výši úvěru, úrokové sazbě a době splácení. Například hypotéka 3 000 000 Kč při sazbě 4,9 % na 30 let vychází na přibližně 15 900 Kč měsíčně. Kratší doba splácení zvýší splátku, ale výrazně sníží celkové zaplacené úroky. Zjistěte, na jak drahý byt dosáhnete podle vašeho příjmu.

Celkové úroky závisí na výši úvěru, sazbě a době splácení. U hypotéky 3 000 000 Kč na 30 let při sazbě 4,9 % zaplatíte na úrocích přibližně 2 740 000 Kč — tedy téměř stejně jako samotnou půjčku. Pokud zkrátíte dobu splácení na 20 let, úroky klesnou na přibližně 1 700 000 Kč. Každý rok kratší splácení šetří statisíce korun.

Amortizační plán ukazuje rozpad každé splátky na jistinu a úroky. Na začátku splácení jde většina splátky na úroky (u 30leté hypotéky klidně 70–80 %). Postupem času se poměr obrací a stále více splácíte samotný dluh. Proto mimořádné splátky na začátku hypotéky mají největší efekt. Naše kalkulačka zobrazí kompletní amortizační tabulku i graf.

Sazby a regulace

RPSN (roční procentní sazba nákladů) zahrnuje nejen úrokovou sazbu, ale i všechny poplatky spojené s hypotékou — zpracování, pojištění a další. Je to nejpřesnější ukazatel skutečné ceny úvěru a slouží k férovému porovnání nabídek různých bank. Vždy se ptejte na RPSN, ne jen na úrokovou sazbu.

Průměrná úroková sazba hypoték v ČR se v únoru 2026 pohybuje kolem 4,9 % (Swiss Life Hypoindex: 4,93 %). Nejlevnější nabídky začínají od 3,99 % (při LTV do 60 %). Sazba závisí na délce fixace, výši LTV a klientském profilu. Rozdíl mezi nejlevnější a nejdražší bankou může být přes 1 procentní bod. Doporučujeme porovnat nabídky minimálně 3–4 bank.

ČNB stanovuje závazný limit LTV (poměr úvěru k hodnotě nemovitosti):

Vlastní bydlení: max 80 % (vlastní zdroje min 20 %)
Žadatelé do 36 let: max 90 % (vlastní zdroje min 10 %)
Investiční nemovitosti (od 1.4.2026): max 70 % (vlastní zdroje min 30 %)

DSTI (poměr splátek k příjmu) doporučuje ČNB max 45 %. Banky mohou poskytnout výjimky u 5 % nových hypoték.

Od dubna 2026 platí přísnější pravidla pro investiční nemovitosti (3. a další obytná nemovitost nebo nemovitost určená k pronájmu):

LTV: max 70 % (vlastní zdroje min 30 %)
DTI: max 7 (celkový dluh max 7× čistý roční příjem)

Úrokové sazby jsou zpravidla o 0,3–0,5 % vyšší než u vlastního bydlení. Přepněte na „Investiční nemovitost" v detailním režimu pro správné limity.

Praktické rady

Kratší doba = vyšší splátka, ale výrazně nižší celkové úroky. Delší doba = nižší splátka, ale celkově zaplatíte mnohem více. Příklad: hypotéka 3 mil. Kč při 4,9 % — na 20 let splácíte 19 600 Kč/měs (úroky 1,7 mil.), na 30 let 15 900 Kč/měs (úroky 2,7 mil.). Ideální je zvolit dobu, která nezatíží rozpočet, ale zbytečně neprotahuje splácení.

Refinancování se vyplatí, pokud aktuální sazby na trhu jsou o více než 0,5 % nižší než vaše stávající sazba. Nejlepší čas je konec fixačního období, kdy nehrozí sankce. Při předčasném splacení během fixace se od září 2024 platí 0,25 % za každý zbývající rok fixace (max 1 % z částky). Náklady na refinancování: nový odhad (3 000–6 500 Kč), katastr 2× 2 000 Kč.

Mimořádné splátky výrazně zkrátí dobu splácení a sníží celkové úroky.

Každý rok lze splatit až 25 % zbývající jistiny bez poplatku
Na konci fixačního období lze splatit libovolnou částku zdarma
Během fixace: poplatek 0,25 % za každý zbývající rok (max 1 %)
Bezplatně při: úmrtí partnera, závažné nemoci, prodeji po 2+ letech

Největší efekt mají na začátku splácení, kdy je podíl úroků nejvyšší. Přepněte na „Detailní" režim a zadejte roční mimořádnou splátku pro výpočet dopadu.

Ano, v ČR lze odečíst zaplacené úroky z hypotéky od základu daně z příjmu, a to až do výše 150 000 Kč ročně. Při daňové sazbě 15 % to znamená úsporu až 22 500 Kč ročně. Podmínkou je, že nemovitost slouží k vlastnímu trvalému bydlení (nelze uplatnit u investiční nemovitosti).

Jak funguje hypoteční kalkulačka

Hypoteční kalkulačka počítá anuitní splátku — tedy konstantní měsíční částku, kterou platíte po celou dobu fixace. Každá splátka se skládá ze dvou částí: úroku a jistiny. Na začátku splácení jde většina splátky na úroky (u 30leté hypotéky i 70–80 %). Postupem času se poměr obrací a stále větší část splátky snižuje dluh.

Příklad výpočtu

Hypotéka 4 000 000 Kč na 30 let při sazbě 4,5 %: měsíční splátka vychází na 20 271 Kč. Za celou dobu splácení zaplatíte na úrocích přes 3,2 milionu — téměř tolik jako samotná jistina. Zkrácení doby splácení na 25 let zvýší splátku o ~2 000 Kč, ale ušetří přes 600 000 Kč na úrocích.

Co je RPSN

RPSN (roční procentní sazba nákladů) zahrnuje nejen úrokovou sazbu, ale i všechny poplatky — zpracování úvěru, pojištění, odhad nemovitosti. Je to nejpřesnější ukazatel skutečné ceny hypotéky a nejlepší nástroj pro porovnání nabídek různých bank.

Hypoteční sazby v ČR — jaro 2026

Repo sazba ČNB je 3,50 %. Průměrná nabídková sazba hypoték se pohybuje kolem 4,9 %, realizovaná sazba (co lidé reálně platí) přibližně 4,5 %. Pro investiční nemovitosti platí od dubna 2026 přísnější LTV max 70 %.

Banka	Fixace 3 roky	Fixace 5 let	Fixace 10 let
Česká spořitelna	4,69 %	4,59 %	4,99 %
Komerční banka	4,79 %	4,69 %	5,09 %
ČSOB / Hypoteční banka	4,59 %	4,49 %	4,89 %
Raiffeisenbank	4,89 %	4,79 %	5,19 %
mBank	4,49 %	4,39 %	—
Moneta	4,79 %	4,69 %	5,09 %

Orientační sazby k březnu 2026. Individuální nabídka závisí na bonitě, LTV a pojištění. Ověřte aktuální sazby přímo u banky.

Jak vybrat nejlepší hypotéku

Nesrovnávejte jen úrokovou sazbu — porovnávejte RPSN, které zahrnuje i poplatky. Zvažte délku fixace: kratší fixace (3 roky) mívá nižší sazbu, ale riskujete zdražení při refixaci. Pětiletá fixace je nejoblíbenější kompromis. Využijte služeb hypotečního poradce — nezávislí poradci (Fincentrum, Broker Consulting) mají přístup k nabídkám všech bank a poradenství je zdarma.