Jak koupit první byt v roce 2026 — kompletní průvodce

Koupě prvního bytu je jedním z největších životních rozhodnutí. Je to vzrušující, ale také stresující — zvlášť v Česku, kde ceny nemovitostí patří mezi nejméně dostupné v Evropě. Praha je třetí nejdražší metropolí na kontinentu. V tomto průvodci vás provedeme celým procesem krok za krokem — od spoření přes hypotéku až po převzetí klíčů.

Krok 1: Zjistěte, na co dosáhnete

Než začnete prohlížet inzeráty, potřebujete vědět svůj rozpočet. Ten závisí na třech věcech:

• Výše úspor — potřebujete minimálně 20 % z ceny bytu (10 % pokud jste do 36 let a kupujete první byt).
• Váš příjem — banky typicky akceptují splátku do 40–45 % čistého příjmu.
• Úroková sazba — v únoru 2026 se nejlepší sazby pohybují pod 4 % u 3leté fixace (MONETA od 3,99 %).

Krok 2: Připravte finanční polštář

Nestačí mít jen na zálohu. Celkové náklady při koupi zahrnují:

Krok 3: Vyřiďte hypotéku

Proces vyřízení hypotéky trvá typicky 2–4 týdny. Postupujte takto:

1. Oslovte hypotečního poradce — jeho služby jsou zdarma (platí ho banka). Porovná nabídky od 8–10 bank a najde nejlepší sazbu pro vaši situaci.
2. Připravte dokumenty — občanský průkaz, potvrzení o příjmu (3 výplatní pásky nebo daňové přiznání za 1–2 roky pro OSVČ), výpisy z účtu.
3. Získejte předschválení — banka vám předběžně potvrdí maximální částku. S předschválením můžete hledat byt s jistotou.
4. Po nalezení bytu — doložíte odhad nemovitosti a banka finalizuje schválení.

Jakou fixaci zvolit?

V roce 2026 je 3letá fixace nejoblíbenější (přes 80 % nových hypoték). Nabízí nejnižší sazby (od 3,99 %) a flexibilitu — za 3 roky můžete refinancovat, pokud sazby klesnou. Pětiletá fixace je o něco vyšší (od 4,18 %) a desetiletá stojí 4,5+ %.

Krok 4: Hledejte nemovitost

Kde hledat:

• Sreality.cz — největší portál, nejvíce nabídek
• Bezrealitky.cz — přímý prodej bez provize RK
• Reality.idnes.cz — další velký portál
• Realitní kanceláře — někdy mají nabídky, které nejsou online

Na co se ptát při prohlídce

• Stav rozvodů — elektro (hliník vs. měď), voda, odpady
• Stav SVJ — fond oprav, plánované investice, dluhy
• Sousedé — hluk, problémy ve společenství
• Orientace — jih/západ = více světla a tepla
• Parkování — situace s parkováním v okolí
• Energetická náročnost — PENB štítek, typ vytápění

Krok 5: Uzavřete smlouvy

Proces koupě zahrnuje typicky tři smlouvy:

1. Rezervační smlouva — závazek obou stran, složíte rezervační poplatek (typicky 50 000–200 000 Kč). Pozor na podmínky — smlouva by měla obsahovat možnost odstoupení, pokud nezískáte hypotéku.
2. Kupní smlouva — hlavní dokument. Nechte ji zkontrolovat vaším právníkem, ne jen právníkem prodávajícího/RK. Cena za kontrolu: 3 000–8 000 Kč.
3. Smlouva o úschově — peníze se ukládají do advokátní, notářské nebo bankovní úschovy. Prodávající je obdrží až po zápisu do katastru. Bezpečnější varianta než přímý převod.

Krok 6: Zápis do katastru a převzetí

Po podpisu kupní smlouvy se podává návrh na vklad do katastru nemovitostí. Katastr má na rozhodnutí 20–30 dní. Po zápisu:

• Peníze z úschovy se uvolní prodávajícímu
• Převezmete klíče a sepíšete předávací protokol
• Přepište energie (elektřina, plyn, voda) na sebe
• Nahlaste trvalé bydliště

Výhody pro kupující do 36 let

Pokud kupujete první nemovitost a je vám méně než 36 let, máte výhodu — banky vám mohou poskytnout hypotéku s LTV až 90 %. To znamená, že stačí 10 % vlastních zdrojů místo standardních 20 %.

U bytu za 4 000 000 Kč je rozdíl 400 000 Kč vs. 800 000 Kč vlastních zdrojů — to je výrazný rozdíl.