Daň z pronájmu bytu: paušální vs. skutečné výdaje

Publikováno: 3. 2. 2026 | Autor: Nemovitostní kalkulačka

Pronajímáte byt a řešíte daně? Máte dvě možnosti — paušální výdaje 30 % nebo skutečné výdaje včetně odpisů a úroků z hypotéky. Správná volba vám může ušetřit tisíce korun ročně. V tomto článku si ukážeme, jak na to.

Základní pravidla zdanění pronájmu

Příjmy z pronájmu spadají pod §9 zákona o daních z příjmů (příjmy z nájmu). To je důležité — na rozdíl od podnikání (§7) z nich neplatíte sociální ani zdravotní pojištění.

Parametr	Hodnota 2026
Sazba daně z příjmů	15 %
Zvýšená sazba (nad limit)	23 % (nad 1 762 812 Kč ročního základu daně)
Sociální pojištění	neplatí se (§9)
Zdravotní pojištění	neplatí se (§9)
Paušální výdaje	30 % z příjmů

Pozor: Pokud pronajímáte přes Airbnb nebo jiné platformy krátkodobě a pravidelně, finanční úřad to může posoudit jako podnikání (§7) — a pak platíte i sociální a zdravotní pojištění. Hranice je neostrá, ale klíčem je pravidelnost a poskytování služeb (úklid, snídaně).

Varianta 1: Paušální výdaje (30 %)

Nejjednodušší metoda. Od příjmů z pronájmu odečtete paušální 30 % bez nutnosti dokladovat cokoliv. Ze zbylých 70 % zaplatíte daň. Paušální výdaje jsou zastropovány na max. 600 000 Kč/rok (tj. efektivní u příjmů do 2 mil. Kč/rok).

Příklad: byt s nájmem 18 000 Kč/měsíc

Položka	Částka
Roční příjem z nájmu	216 000 Kč
Paušální výdaje (30 %)	−64 800 Kč
Základ daně	151 200 Kč
Daň (15 %)	22 680 Kč

Kdy se paušál vyplatí: Pokud máte byt splacený, bez hypotéky, a vaše reálné náklady (fond oprav, pojištění, drobné opravy) jsou nižší než 30 % příjmu. Typicky u starších bytů bez velkých investic.

Varianta 2: Skutečné výdaje

Pokud máte vyšší náklady — zejména hypotéku, odpisy nebo větší opravy — skutečné výdaje vám ušetří výrazně více.

Co vše lze odečíst

Odpisy nemovitosti — rovnoměrný odpis na 30 let (odpisová skupina 5)
Úroky z hypotéky — max 300 000 Kč/rok (smlouvy do 2020), resp. 150 000 Kč/rok (smlouvy od 2021). Nelze současně uplatňovat odpočet na vlastní bydlení.
Fond oprav / SVJ — příspěvky na správu domu
Pojištění nemovitosti
Daň z nemovitosti
Opravy a údržba — výměna kotle, malování, oprava rozvodů
Vybavení bytu — spotřebiče, nábytek (do 80 000 Kč jednorázově, nad to odpis)
Cestovní náklady — cesty spojené se správou nemovitosti
Právní a účetní služby

Příklad: byt s hypotékou (18 000 Kč/měsíc nájem)

Položka	Roční částka
Příjem z nájmu	216 000 Kč
Odpisy nemovitosti (rok 2+, 3,4 % z 4 mil.)	−136 000 Kč
Úroky z hypotéky	−85 000 Kč
Fond oprav + pojištění	−30 000 Kč
Daň z nemovitosti	−2 500 Kč
Drobné opravy, správa	−12 000 Kč
Základ daně	−49 500 Kč (ztráta)
Daň	0 Kč

Daňová ztráta: Pokud vám vyjde záporný základ daně, můžete ztrátu uplatnit v následujících 5 letech proti jiným příjmům z §9. V prvních letech hypotéky (kdy platíte nejvíce úroků) je daňová ztráta běžná.

Odpisy nemovitosti — klíč k optimalizaci

Odpisy jsou největší položka skutečných výdajů. Nemovitost spadá do 5. odpisové skupiny — odepisuje se 30 let.

Pořizovací cena stavby	1. rok (1,4 %)	2.–30. rok (3,4 %)
2 000 000 Kč	28 000 Kč	68 000 Kč/rok
3 000 000 Kč	42 000 Kč	102 000 Kč/rok
4 000 000 Kč	56 000 Kč	136 000 Kč/rok
5 000 000 Kč	70 000 Kč	170 000 Kč/rok

Důležité: Odepisuje se pořizovací cena nemovitosti bez pozemku. Pozemek se neodepisuje. Poměr stavba/pozemek je typicky 70–80 % / 20–30 % (záleží na lokalitě — v Praze má pozemek vyšší podíl).

Srovnání: paušál vs. skutečné výdaje

Kritérium	Paušální výdaje (30 %)	Skutečné výdaje
Jednoduchost	Velmi jednoduchý, žádné doklady	Vyžaduje evidenci výdajů
Daňová úspora	Nižší (typicky daň 10–15 % z příjmu)	Vyšší (často nulová daň)
Vhodné pro	Splacené byty, nízké náklady	Byty s hypotékou, po rekonstrukci
Odpisy	Nelze uplatnit	Lze — hlavní výhoda
Úroky z hypotéky	Nelze odečíst	Lze — v plné výši
Změna metody	Můžete měnit rok od roku (ale u odpisů je nutná kontinuita)

Jak podat daňové přiznání

Termín podání — do 1. dubna (v papírové formě) nebo do 1. května (elektronicky přes datovou schránku). S daňovým poradcem do 1. července.
Formulář — přiznání k dani z příjmů fyzických osob, příloha č. 2 (příjmy z nájmu §9).
Evidence — u skutečných výdajů uchovávejte faktury, smlouvy a výpisy minimálně 3 roky po podání.
Zálohy — pokud daň přesáhne 30 000 Kč, musíte platit zálohy (pololetní nebo čtvrtletní).

5 tipů pro nižší daň z pronájmu

Zahajte odpisy hned od začátku — odpisy jsou dobrovolné, ale pokud je nezačnete uplatňovat, přicházíte o úspory. Začněte nejpozději v roce, kdy byt pronajmete.
Oddělte pozemek od stavby — v kupní smlouvě mějte rozepsáno, kolik stojí stavba a kolik pozemek. Pokud není, nechte zpracovat znalecký posudek.
Větší opravy rozložte — opravy nad 80 000 Kč lze odepisovat jako technické zhodnocení. Menší opravy jdou rovnou do výdajů.
Kombinujte s DIP — odpočet vkladů na DIP (až 48 000 Kč ročně) snižuje celkový základ daně, tedy i daň z pronájmu.
Zvažte spoluvlastnictví — u manželů můžete příjmy z pronájmu rozdělit a využít slevy na dani obou.

Spočítejte si výnosnost pronájmu

Zadejte příjem z nájmu, náklady a cenu nemovitosti — kalkulačka spočítá čistý výnos po zdanění.

Spustit ROI kalkulačku

Časté dotazy

Platím z pronájmu sociální a zdravotní pojištění?

Ne. Příjem z pronájmu podle §9 zákona o daních z příjmů nepodléhá odvodům na sociální ani zdravotní pojištění. Platíte pouze daň z příjmů (15 %, resp. 23 % nad limit).

Kdy se vyplatí paušální výdaje a kdy skutečné?

Paušální výdaje (30 %) se vyplatí, pokud máte splacený byt a minimální náklady. Skutečné výdaje se vyplatí při hypotéce (odpočet úroků), odpisech nemovitosti a vyšších nákladech na opravy — typicky pokryjí 50–70 % příjmu.

Musím pronájem někde registrovat?

Nemusíte žádat o povolení, ale příjem musíte uvést v daňovém přiznání. Pokud pronajímáte krátkodobě (Airbnb), vztahuje se na vás registrace v systému eTurista a poplatek z pobytu.

Můžu odpisovat byt v hypotéce?

Ano. Odpisy nemovitosti (rovnoměrné na 30 let) a úroky z hypotéky jsou dva nejsilnější nástroje daňové optimalizace. Pozor: odpočet úroků z hypotéky nelze uplatnit současně pro vlastní bydlení i pronájem.