Daň z nemovitosti 2026: výpočet, koeficienty, termíny
Daň z nemovitých věcí platí každý vlastník nemovitosti v Česku — každý rok. Od roku 2024 se díky konsolidačnímu balíčku výrazně zvýšila — v průměru o 80 %. V tomto článku vysvětlíme, jak se daň počítá, kolik zaplatíte a jaké jsou termíny.
Co se změnilo (konsolidační balíček)
Konsolidační balíček (zákon č. 349/2023 Sb.) přinesl zásadní změny — od 1. 1. 2024 zvýšení sazeb, od 1. 1. 2025 nová pravidla pro koeficienty:
- Zvýšení základních sazeb (od 2024) — v průměru o 80 % u staveb a bytů
- Nový státní koeficient — přidán koeficient 1,0 ke všem nemovitostem (fakticky zdvojnásobení pro obce, které neměly koeficient)
- Inflační koeficient — nový nástroj pro budoucí automatické zvyšování (vláda ho může aktivovat nařízením)
- Zjednodušení koeficientů — místní koeficient nově v rozsahu 0,5–5,0
Pro rok 2026 zůstávají sazby stejné jako v roce 2025 — inflační koeficient nebyl aktivován.
Jak se počítá daň z nemovitosti
Daň se skládá ze dvou částí — daň z pozemků a daň ze staveb. U bytů platíte především daň ze staveb (jednotek).
Vzorec pro byt/jednotku
Daň = Upravená výměra × Sazba × Koeficient velikosti obce × Místní koeficient × Státní koeficient
Upravená výměra u bytu = podlahová plocha × 1,22 (koeficient za podíl na společných částech domu a pozemku). U rodinného domu se používá zastavěná plocha bez přepočtu.
Sazby daně ze staveb (2025–2026)
| Typ stavby | Sazba za m² |
|---|---|
| Obytný dům | 3,50 Kč/m² (+ 1,40 Kč za každé další nadzemní podlaží) |
| Byt / samostatný nebytový prostor | 3,50 Kč/m² |
| Stavba pro rodinnou rekreaci (chata) | 11 Kč/m² |
| Garáž (samostatná) | 14,50 Kč/m² |
Koeficienty podle velikosti obce
| Počet obyvatel | Koeficient |
|---|---|
| do 1 000 | 1,0 |
| 1 000 – 6 000 | 1,4 |
| 6 000 – 10 000 | 1,6 |
| 10 000 – 25 000 | 2,0 |
| 25 000 – 50 000 | 2,5 |
| nad 50 000 + statutární města | 3,5 |
| Praha | 4,5 |
Příklady výpočtu
U bytů: výměra × 1,22 × sazba (3,50 Kč/m²) × koeficient velikosti obce × státní koeficient (1,0). U domů: zastavěná plocha × sazba × koeficient. Bez místního koeficientu obce.
| Nemovitost | Praha (koef. 4,5) | Brno (koef. 3,5) | Město 15 000 obyv. (koef. 2,0) |
|---|---|---|---|
| Byt 50 m² | ~961 Kč | ~748 Kč | ~427 Kč |
| Byt 70 m² | ~1 346 Kč | ~1 047 Kč | ~598 Kč |
| Byt 100 m² | ~1 923 Kč | ~1 497 Kč | ~854 Kč |
| Rodinný dům 120 m² | ~1 890 Kč | ~1 470 Kč | ~840 Kč |
Termíny a platba
| Úkon | Termín |
|---|---|
| Podání daňového přiznání (noví vlastníci) | do 31. ledna (v roce 2026: do 2. února — 31. 1. je sobota) |
| Platba (daň do 5 000 Kč) | do 31. května (jednorázově) |
| 1. splátka (daň nad 5 000 Kč) | do 31. května |
| 2. splátka (daň nad 5 000 Kč) | do 30. listopadu |
Jak podat přiznání
Přiznání podáváte pouze jednou — v roce po koupi nemovitosti. V dalších letech finanční úřad daň vyměří automaticky.
- Online — přes portál EPO (Elektronické podání) na webu finanční správy. Nejjednodušší cesta — formulář vás provede krok za krokem.
- Datovou schránkou — pokud ji máte aktivní.
- Osobně — na příslušném finančním úřadě (podle místa nemovitosti).
- Poštou — papírový formulář zaslaný na FÚ.
Osvobození a slevy
- Změna vytápění — přechod z pevných paliv na obnovitelné zdroje, osvobození na 5 let
- Památkově chráněné nemovitosti — po rekonstrukci osvobozeny na 8 let
- Zemědělské pozemky — osvobozeny v ochranných pásmech
- Držitelé průkazu ZTP/P — osvobozeny obytné domy a byty
- Nízký místní koeficient — obce mohou snížit místní koeficient na 0,5 (tedy poloviční daň)
Kolik budete platit za vlastnictví nemovitosti?
Zadejte parametry nemovitosti — kalkulačka spočítá kompletní náklady včetně daně z nemovitosti.
Spustit ROI kalkulačkuČasté dotazy
Kolik zaplatím na dani z nemovitosti v roce 2026?
Záleží na lokalitě, velikosti a typu nemovitosti. Za byt 70 m² v Praze zaplatíte cca 1 350–2 700 Kč ročně (bez/s místním koeficientem), v Brně 1 050–2 100 Kč, v menším městě 600–1 200 Kč. Od roku 2024 se sazby zvýšily o ~80 % kvůli konsolidačnímu balíčku.
Kdy musím zaplatit daň z nemovitosti?
Daňové přiznání se podává do 31. ledna — v roce 2026 do 2. února, protože 31. 1. je sobota (pouze pokud jste nový vlastník nebo se změnily okolnosti). Platba je do 31. května (do 5 000 Kč jednorázově) nebo ve dvou splátkách — 31. května a 30. listopadu (nad 5 000 Kč).
Musím podávat přiznání každý rok?
Ne. Přiznání podáváte pouze jednou — v roce následujícím po koupi nemovitosti. V dalších letech finanční úřad daň vypočítá automaticky a pošle vám složenku nebo informaci do datové schránky.
Čím se liší daň z nemovitosti od zrušené daně z nabytí?
Daň z nemovitých věcí platíte každoročně za vlastnictví nemovitosti. Daň z nabytí nemovitých věcí (4 % z kupní ceny) se platila jednorázově při koupi a byla zrušena v září 2020.