Jak stanovit nájemné 2026: výpočet a ceny podle měst

Srpen a září jsou po lednu nejsilnější měsíce roku pro poptávku po pronájmech — stěhují se studenti a rodiny řeší bydlení podle nového školního roku. Právě proto se vyplatí vědět, jak stanovit nájemné tak, aby odpovídalo trhu. Nejde o odhad od oka: výchozí číslo se počítá z plochy bytu a sazby za metr čtvereční, kterou pak upravíte podle stavu a vybavení. V tomto průvodci najdete ceny nájmů podle měst za 2. čtvrtletí 2026, postup, jak si ověřit místně obvyklé nájemné, pravidla pro jeho zvyšování a chyby, které pronajímatele stojí nejvíc peněz.

Co všechno ovlivňuje výši nájemného

Sazba za metr čtvereční je jen výchozí bod. Dva byty stejné velikosti ve stejné čtvrti se běžně liší o 15–20 %, a rozhodují o tom následující faktory:

• Lokalita — nejsilnější faktor. Rozhoduje docházková vzdálenost na metro či tramvaj, občanská vybavenost a pověst čtvrti.
• Dispozice — menší byty mají vyšší cenu za metr než velké (podrobněji níže).
• Stav bytu — rozdíl mezi „původní, ale čisté" a „po kompletní rekonstrukci" bývá 10–20 %.
• Patro a výtah — přízemí a nejvyšší patro bez výtahu cenu snižují; balkon nebo terasa naopak přidávají.
• Zařízení — plně zařízený byt se pronajímá dráž, ale vybavení se opotřebovává a musíte ho obnovovat.
• Energetická náročnost — nájemníci počítají celkovou částku včetně záloh. Byt s vysokými zálohami na teplo se hůř pronajímá i za nižší nájem.
• Parkování — garážové stání nebo parkovací karta je samostatná položka, kterou lze účtovat zvlášť.

Ceny nájmů v roce 2026: kolik se platí za metr čtvereční

Následující tabulka shrnuje nabídkové nájemné za metr čtvereční ve 2. čtvrtletí 2026 podle dispozice. Vynásobením sazby plochou bytu dostanete výchozí odhad měsíčního nájmu.

Přepočteno na konkrétní byt: modelový nájem bytu 2+kk o 55 m² vychází v Praze na 24 860 Kč, v Brně na 20 130 Kč a v Ostravě na 15 565 Kč měsíčně. Meziročně nájemné výrazně zdražilo — v Praze u dispozice 2+kk o 14 %, v Brně napříč dispozicemi o 13–14 % a v Ostravě u 2+kk dokonce o 19 %.

Proč má menší byt vyšší nájem za metr

Z tabulky je vidět zákonitost, která překvapí většinu začínajících pronajímatelů: čím menší byt, tím vyšší cena za metr čtvereční. V Praze stojí metr v garsonce 529 Kč, zatímco ve trojce jen 411 Kč — rozdíl je 29 %.

Důvody jsou tři. Malých bytů je na trhu méně, než kolik je jednočlenných domácností a studentů, kteří je hledají. Každý byt má fixní jádro — koupelnu, kuchyňský kout a předsíň — jehož hodnota se u garsonky rozpočítá na 30 m², ale u trojky na 80 m². A na velké byty dosáhne mnohem méně domácností, takže naráží na strop platební schopnosti.

Jak si ověřit místně obvyklé nájemné

Pojem srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě není marketingový obrat, ale právní termín. Postup jeho zjištění stanoví nařízení vlády č. 453/2013 Sb., které je účinné od 1. ledna 2014 a slouží jako prováděcí předpis k pravidlům pro zvyšování nájemného. Připouští dvě cesty:

1. Znalecký posudek — znalec stanoví obvyklou výši nájemného pro konkrétní byt. Výsledná částka se považuje přímo za srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě.
2. Doložení nejméně tří srovnatelných nájemných — prokazatelně doložíte tři nájmy za srovnatelné byty ve srovnatelných domech, lokalitách a za srovnatelných dalších podmínek, zvážené postupem podle nařízení.

Znalecký posudek potřebujete hlavně tehdy, když míříte k soudu. Pro běžné rozhodnutí „za kolik inzerovat" stačí vlastní rešerše:

• Vyhledejte na realitních portálech 5–10 aktuálních inzerátů se stejnou dispozicí ve stejné čtvrti.
• Přepočtěte každý na Kč/m² a vyřaďte extrémy nahoře i dole.
• Ověřte, zda uvedená částka zahrnuje zálohy na služby — inzerenti to uvádějí nejednotně.
• Sledujte, jak dlouho inzeráty visí. Byt inzerovaný třetí měsíc je signál přestřelené ceny, ne referenční hodnota.

Co je nájemné a co jsou zálohy na služby

Častý zdroj sporů. Nájemné je platba za užívání bytu a patří pronajímateli. Zálohy na služby — vodné a stočné, teplo, teplá voda, výtah, osvětlení a úklid společných prostor, odvoz odpadu — jsou průběžné platby, které se jednou ročně vyúčtují proti skutečné spotřebě. Přeplatek se vrací nájemci, nedoplatek doplácí.

Do nájemného naopak nepatří a nesmíte je nájemci přeúčtovat jako službu: příspěvky do fondu oprav, pojištění nemovitosti a daň z nemovitých věcí. Tyto náklady jsou vaše — promítnete je do výše nájemného, ne do vyúčtování.

V inzerátu uvádějte obě čísla odděleně a přidejte celkovou měsíční částku — nájemník srovnává právě ji. Nabídka „18 000 Kč + zálohy 4 500 Kč" je jasnější než neurčité „18 000 Kč bez služeb".

Zvyšování nájemného v průběhu nájmu

Nejpohodlnější řešení je inflační doložka přímo v nájemní smlouvě — ujednání, že se nájemné každoročně upraví podle indexu spotřebitelských cen ČSÚ. Pak se nemusíte s nájemcem dohadovat a zvýšení proběhne automaticky.

Pokud smlouva žádnou dohodu o zvyšování neobsahuje a zvyšování ani výslovně nevylučuje, použije se § 2249 občanského zákoníku. Ten stanoví:

• Zvýšení musíte navrhnout písemně, s doložením splnění podmínek.
• Návrh lze podat nejvýše jednou za 12 měsíců, v nichž ke zvýšení nedošlo.
• Navržené zvýšení spolu s tím, k němuž došlo v posledních třech letech, nesmí přesáhnout 20 %.
• Zároveň nelze jít nad úroveň srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě.
• Nájemce má 2 měsíce na písemné vyjádření souhlasu.

Pokud nájemce nesouhlasí nebo se nevyjádří, může pronajímatel v následujících třech měsících navrhnout soudu, aby výši nájemného určil. Soud pak není vázán limitem 20 % a může nájemné zvýšit až na obvyklou výši, a to s účinky ode dne podání návrhu.

Nejčastější chyby pronajímatelů

1. Přestřelená cena — nejdražší chyba vůbec. Byt za 20 000 Kč stojící prázdný dva měsíce vás stojí 40 000 Kč, zatímco sleva 1 000 Kč měsíčně by za celý rok stála 12 000 Kč. Prázdný byt je téměř vždy dražší než nižší nájem.
2. Cena odvozená od vlastních nákladů — splátka hypotéky není argument pro trh. Poměr měsíční splátky k nájemnému je u bytů 3+kk v Praze i Brně přibližně 2,0, tedy splátka je dvojnásobek nájmu. Nájem hypotéku ve velkých městech nepokryje.
3. Ignorování sezóny — v srpnu a září je poptávka nejsilnější a lze si dovolit horní hranici rozpětí. V listopadu a prosinci znamená totéž číslo prázdný byt.
4. Nájemné na hraně bez rezervy — nájemce, který sotva dosáhne na platbu, je rizikový. Spolehlivý nájemník platící o 500 Kč méně je lepší volba.
5. Zapomenutá daň — z příjmu z nájmu se platí daň z příjmů podle §9. Počítejte s ní už při stanovení ceny; možnosti optimalizace rozebírá náš průvodce daň z pronájmu bytu.