Na jak drahý byt dosáhnu — průvodce financováním

Kupujete první byt a chcete vědět, na jakou cenu reálně dosáhnete? Odpověď závisí na třech věcech: vašem příjmu, výši úspor a aktuálních úrokových sazbách. V tomto článku si projdeme, jak banky počítají maximální hypotéku, kolik vlastních prostředků budete potřebovat a co můžete udělat, abyste si limit zvýšili.

Jak banky počítají maximální hypotéku

Česká národní banka (ČNB) stanovuje pravidla, kterými se banky musí řídit při schvalování hypoték. Klíčový ukazatel určuje, kolik si můžete půjčit:

LTV — poměr úvěru k hodnotě nemovitosti (Loan-to-Value)

LTV určuje, jakou část ceny nemovitosti vám banka půjčí. Standardní maximum je 80 %. To znamená, že minimálně 20 % musíte zaplatit z vlastních zdrojů. Výjimka platí pro žadatele do 36 let kupující první nemovitost — ti mohou získat LTV až 90 % (stačí 10 % vlastních prostředků).

DTI a DSTI — aktuálně deaktivované

ČNB dříve stanovovala limity pro poměr dluhu k příjmu (DTI) a poměr splátek k příjmu (DSTI). V roce 2026 jsou tyto limity deaktivované — banky je nemusí uplatňovat. V praxi si ale banky samy nastavují interní limity, typicky kolem 40–45 % čistého příjmu na splátky a 8–9násobek ročního příjmu na celkový dluh.

Kolik vlastních prostředků potřebujete

Minimální vlastní zdroje tvoří 20 % ceny nemovitosti — to vyžaduje regulace ČNB. Ale to zdaleka není vše. Při koupi bytu vás čekají další náklady:

• Provize realitní kanceláře — typicky 3–5 % z kupní ceny (pokud kupujete přes RK)
• Odhad nemovitosti — 3 000–6 500 Kč (vyžaduje banka pro hypotéku)
• Právní služby a vklad do katastru — 5 000–15 000 Kč + poplatek 2 000 Kč
• Stěhování a základní vybavení — individuální, řádově desítky tisíc Kč

Celkem byste měli počítat s dalšími 3–7 % z ceny nemovitosti nad rámec povinných 20 % (zejména pokud kupujete přes realitní kancelář). Realistický rozpočet vlastních zdrojů je tedy 23–27 % z ceny bytu.

Příklad: čistý příjem 50 000 Kč

Pojďme si projít konkrétní výpočet krok za krokem:

1. Maximální splátka (~45 % příjmu): 50 000 × 0,45 = 22 500 Kč/měsíc
2. Úroková sazba: předpokládáme 4,5 % p.a. s fixací na 3 roky (nejoblíbenější volba v roce 2026)
3. Doba splácení: 30 let
4. Maximální hypotéka: při splátce 22 500 Kč → přibližně 4 150 000 Kč
5. Vlastní zdroje (20 %): hypotéka pokrývá 80 % → vlastní zdroje = 4 150 000 / 0,8 × 0,2 = 1 040 000 Kč
6. Maximální cena nemovitosti: 4 150 000 + 1 040 000 = přibližně 5 190 000 Kč

Přehled pro různé úrovně příjmů

Následující tabulka ukazuje orientační maximální cenu nemovitosti při úrokové sazbě 4,5 %, splatnosti 30 let a bez dalších závazků:

Faktory ovlivňující schválení hypotéky

Výše příjmu a úspor nejsou jediné, na co se banka dívá. Schválení ovlivňují i tyto faktory:

Věk žadatele

Hypotéka musí být splacená před dosažením důchodového věku (typicky 65–70 let, záleží na bance). Pokud vám je 45 let, maximální doba splácení bude přibližně 20–25 let místo 30 — to výrazně snižuje maximální výši hypotéky, protože splátka při kratší splatnosti je vyšší.

Typ pracovního poměru

Banky nejvíce preferují zaměstnance na dobu neurčitou (ideálně po zkušební době). OSVČ a podnikatelé musí doložit příjmy za 1–2 roky zpětně. Pracovní smlouva na dobu určitou nebo DPP/DPČ schválení komplikuje — některé banky tyto příjmy akceptují jen s přirážkou k sazbě.

Existující závazky

Každý existující dluh snižuje váš limit. Pozor — banky počítají i nevyčerpaný rámec kreditní karty. Pokud máte kreditku s limitem 50 000 Kč, banka počítá, jako byste měli splátku přibližně 2 500 Kč/měsíc — i když kartu vůbec nepoužíváte.

Kreditní historie

Banka si prověří vaši historii v registrech (BRKI/NRKI a Solus). Zpoždění s platbami v posledních 3–5 letech může být důvodem k zamítnutí nebo vyšší sazbě. Naopak čistá historie a předchozí řádně splacené úvěry jsou výhodou.

Jak zvýšit svůj limit

Pokud vám výpočet ukazuje nižší částku, než potřebujete, máte několik možností:

1. Splaťte nebo zrušte existující závazky

Zrušení kreditní karty s limitem 100 000 Kč vám může „uvolnit" prostor pro přibližně 5 000 Kč vyšší měsíční splátku hypotéky — to odpovídá zhruba 900 000 Kč navíc na hypotéce. Totéž platí pro spotřebitelské úvěry a leasingy.

2. Přidejte spolužadatele

Partner, manžel/ka nebo i rodič mohou být spolužadatelem. Příjmy se sčítají, takže maximální hypotéka výrazně vzroste. U páru s příjmy 40 000 + 35 000 Kč je limit srovnatelný s jednotlivcem vydělávajícím 75 000 Kč.

3. Prodlužte dobu splácení

Delší splatnost znamená nižší měsíční splátku a tím vyšší maximální hypotéku. Rozdíl mezi 25 a 30 lety může být i několik set tisíc korun na celkové výši úvěru. Nevýhoda: zaplatíte více na úrocích.

4. Navyšte vlastní zdroje

Čím vyšší zálohu zaplatíte, tím méně si potřebujete půjčit. Navíc nižší LTV vám často přinese lepší úrokovou sazbu. Některé banky nabízejí zvýhodněnou sazbu při LTV pod 60 % nebo 50 %.

5. Budujte kreditní historii

Pokud jste nikdy neměli žádný úvěr, banka nemá jak ověřit vaši platební morálku. Malý řádně splácený úvěr (třeba na spotřební elektroniku) několik měsíců před žádostí o hypotéku může pomoci.

Aktuální úrokové sazby v roce 2026

Průměrná nabídková sazba hypoték se v únoru 2026 pohybuje kolem 4,93 % (Swiss Life Hypoindex). Nejlepší nabídky bank se ale výrazně liší — rozdíl může být i 1,5 procentního bodu. Přehled nejlepších sazeb:

Sazba závisí i na výši LTV. Při LTV do 60 % můžete získat sazbu o 0,2–0,5 procentního bodu nižší oproti LTV 80 %. Experti se shodují, že sazby kolem 5 % jsou „nový normál" — návrat pod 3 % se v dohledné době neočekává.