Ceny bytů v ČR 2026: Praha, Brno a regiony

Publikováno: 24. 3. 2026 | Autor: Nemovitostní kalkulačka

Český trh s byty pokračuje v růstu. Po krátkém zpomalení v roce 2023 se ceny od druhé poloviny 2024 opět rozjely — a rok 2026 potvrzuje tento trend. V tomto článku najdete aktuální ceny bytů ve všech větších městech ČR, meziroční porovnání a faktory, které ceny ovlivňují.

Data: Uvedené ceny vycházejí z nabídkových cen na realitních serverech a indexu HB INDEX za leden 2026. Skutečné transakční ceny mohou být o 3–8 % nižší než nabídkové.

Průměrné ceny bytů v ČR — leden 2026

Následující tabulka shrnuje průměrné nabídkové ceny bytů za metr čtvereční v největších českých městech. Meziroční změna porovnává leden 2026 vs. leden 2025.

Město Cena za m² Meziroční změna Byt 2+kk (55 m²)
Praha 156 000 Kč +8,0 % 8 580 000 Kč
Brno 95 000 Kč +9,2 % 5 225 000 Kč
Ostrava 55 000 Kč +21,7 % 3 025 000 Kč
Plzeň 78 000 Kč +13,0 % 4 290 000 Kč
Olomouc 72 000 Kč +16,0 % 3 960 000 Kč
Liberec 52 000 Kč +11,5 % 2 860 000 Kč
České Budějovice 65 000 Kč +10,3 % 3 575 000 Kč
Hradec Králové 62 000 Kč +9,8 % 3 410 000 Kč
Pardubice 60 000 Kč +10,1 % 3 300 000 Kč
Ústí nad Labem 28 000 Kč +18,5 % 1 540 000 Kč
Tip: Nejvyšší absolutní ceny jsou v Praze, ale nejrychlejší růst zaznamenávají města s nižším základem — Ostrava, Ústí nad Labem a Olomouc. Pro investory to znamená vyšší procentuální zhodnocení, ale i vyšší riziko korekce.

Praha: nejdražší, ale stabilní

Praha si drží pozici nejdražšího realitního trhu v ČR s průměrnou cenou 156 000 Kč/m². Meziročně ceny vzrostly o 8 %, což je mírnější tempo než v letech 2020–2021, kdy růst přesahoval 20 % ročně.

Rozložení cen v Praze je výrazně nerovnoměrné:

  • Praha 1 a Praha 2 — 200 000–280 000 Kč/m² (luxusní a historické lokality)
  • Praha 3, 5, 6, 7 — 140 000–180 000 Kč/m² (oblíbené rezidenční čtvrti)
  • Praha 4, 8, 10 — 110 000–150 000 Kč/m² (dostupnější s dobrou infrastrukturou)
  • Praha 9, 13–22 — 85 000–120 000 Kč/m² (okrajové části, novostavby)

Novostavby v Praze se prodávají za 130 000–170 000 Kč/m² podle lokality. Ve 4. čtvrtletí 2025 se prodalo 1 850 nových bytů — nejvíce za posledních 5 let. Zásoby nabízených bytů však zůstávají nízké, což tlačí ceny nahoru.

Brno a regionální města

Brno jako druhé největší město ČR vykazuje průměrnou cenu 95 000 Kč/m² s meziročním růstem 9,2 %. Město se potýká s chronickým nedostatkem bytů — stavební aktivita zaostává za poptávkou.

Zajímavý trend roku 2025/2026 je rychlý růst cen v levnějších regionech. Ostrava s nárůstem 21,7 % a Ústí nad Labem s 18,5 % zaznamenávají největší dynamiku. Důvody jsou:

  • Efekt přetékání — kupující, kteří nedosáhnou na Prahu či Brno, hledají v levnějších regionech
  • Investoři — vyšší výnosnost pronájmu v regionech (5–7 % vs. 3,5–4,5 % v Praze)
  • Remote práce — možnost pracovat na dálku snižuje nutnost žít v metropoli
  • Nízký základ — při ceně 28 000 Kč/m² stačí malý absolutní nárůst k vysokému procentu

Co ovlivňuje ceny bytů v roce 2026

1. Úrokové sazby ČNB

ČNB postupně snižuje repo sazbu — z 5,75 % (červenec 2024) na 3,50 % (březen 2026). Průměrná nabídková sazba hypoték je kolem 4,9 %, realizovaná sazba přibližně 4,5 %. Klesající sazby zvyšují dosažitelnost hypoték a tím i poptávku po bytech. Každé snížení sazby o 0,5 % zvýší kupní sílu typického žadatele přibližně o 5–7 %.

2. LTV a DSTI limity

ČNB udržuje limit LTV na 80 % (resp. 90 % pro žadatele do 36 let na vlastní bydlení) a DSTI na 45 % čistých příjmů. Od dubna 2026 ČNB zpřísňuje LTV pro investiční nemovitosti na 70 % — investoři budou potřebovat minimálně 30 % vlastních prostředků. U pražských cen to představuje částku 860 000–1 700 000 Kč pro vlastní bydlení, nebo ještě více pro investiční nákup.

3. Nedostatek nových bytů

Navzdory mírné obnově stavebního trhu se v ČR ročně postaví cca 32 000 bytů, zatímco odhadovaná poptávka je 40 000–50 000 ročně. Tento nesoulad je hlavním důvodem dlouhodobého růstu cen. V Praze průměrná doba stavebního řízení přesahuje 5 let, což brzdí přísun nových bytů na trh.

4. Demografické a sociální faktory

Roste počet jednočlenných domácností (aktuálně 35 % všech domácností v ČR), což zvyšuje poptávku po menších bytech 1+kk a 2+kk. Zároveň pokračuje urbanizace — lidé se stěhují z venkova do měst za prací a službami. Migrace taktéž přispívá k poptávce, zejména v Praze a Brně.

Kolik stojí byt podle dispozice

Pro lepší orientaci uvádíme průměrné ceny bytů v Praze a Brně podle dispozice. Ceny jsou nabídkové za leden 2026.

Dispozice Typická plocha Praha Brno
1+kk 30–35 m² 4,7–5,5 mil. Kč 2,9–3,3 mil. Kč
2+kk 50–60 m² 7,8–9,4 mil. Kč 4,8–5,7 mil. Kč
3+kk 70–85 m² 10,9–13,3 mil. Kč 6,7–8,1 mil. Kč
4+kk 90–110 m² 14,0–17,2 mil. Kč 8,6–10,5 mil. Kč

Výhled na 2. pololetí 2026

Většina analytiků (Deloitte, CBRE, ČNB) se shoduje na pokračování mírného růstu cen v rozmezí 5–10 % ročně. Hlavní argumenty:

  • Pro růst: klesající úrokové sazby, trvalý nedostatek bytů, silný trh práce, rostoucí mzdy (+6 % ročně)
  • Proti růstu: vysoké absolutní ceny snižují dostupnost, možný globální ekonomický šok, zpřísnění regulace

Prudký nárůst jako v období 2020–2022 (15–25 % ročně) se neočekává. Pravděpodobnější je postupný růst tažený klesajícími sazbami a stabilní poptávkou. Rizikový scénář představuje globální recese nebo prudké zpřísnění měnové politiky (např. kvůli inflačnímu šoku).

Doporučení: Pokud plánujete koupi bytu k vlastnímu bydlení, nemá smysl čekat na pokles cen — historická data ukazují, že ceny nemovitostí v ČR dlouhodobě rostou. U investičního bytu si spočítejte výnosnost pomocí naší kalkulačky a porovnejte s alternativami.

Na jak drahý byt dosáhnu?

Zadejte svůj příjem a úspory — kalkulačka spočítá maximální cenu bytu, na který dosáhnete s hypotékou.

Spustit kalkulačku dostupnosti bydlení

Vyplatí se investiční byt?

Porovnejte nájem vs. vlastní bydlení nebo spočítejte ROI investičního bytu.

Časté dotazy

Kolik stojí byt v Praze v roce 2026?

Průměrná cena bytu v Praze dosáhla v lednu 2026 zhruba 156 000 Kč/m². Za byt 2+kk o rozloze 55 m² tak zaplatíte přibližně 8,6 milionu Kč. Ceny v Praze meziročně vzrostly o cca 8 %.

Kde v Česku rostou ceny bytů nejrychleji?

Nejrychlejší růst zaznamenala v roce 2025 Ostrava s meziročním nárůstem kolem 21,7 %. Výrazně rostou ceny i v Olomouci (+16 %) a Plzni (+13 %). Praha roste pomaleji (cca 8 %), protože už má vyšší základnu.

Budou ceny bytů v roce 2026 dál růst?

Většina analytiků očekává pokračování mírného růstu v rozmezí 5–10 % ročně. Hlavními faktory jsou trvale nízká nabídka nových bytů, silná poptávka a postupně klesající úrokové sazby. Prudký nárůst jako v období 2020–2022 se neočekává.

Vyplatí se v roce 2026 koupit investiční byt?

Záleží na lokaci a financování. Hrubá výnosnost pronájmu v Praze se pohybuje kolem 3,5–4,5 %, v regionech 5–7 %. Klíčové je porovnat výnosnost s úrokovou sazbou hypotéky. Použijte naši kalkulačku ROI nemovitosti pro přesný výpočet.